Bien négocier la destination de votre bail commercial

• Importance de la destination du bail commercial

La “destination” du bail, c’est-à-dire l’activité commerciale qui pourra être exercée dans les lieux loués est capitale, et ce tant pour les locataires que pour les bailleurs qui s’apprêtent à signer un bail commercial.

Une fois le bail signé, il est trop tard: la plupart des baux commerciaux prévoient en effet l’interdiction de modifier la destination sans obtenir l’accord préalable du bailleur.

De même, le bailleur ne pourra pas contraindre son locataire à modifier son activité si celle-ci est conforme à ce qui a été indiqué dans le contrat.

• Le locataire a intérêt à négocier la destination la plus large possible.

Par exemple, si le locataire exploite un restaurant, on lui conseillera de mentionner comme destination: “activité Horeca”. De cette manière, s’il souhaite changer le concept de son restaurant ou transformer celui-ci en bar en cours de bail, il pourra le faire sans devoir obtenir l’accord préalable de son bailleur.

Une destination “large” peut également présenter un intérêt en cas de cession du fonds de commerce puisque la cession de bail faite ensemble avec la cession du fonds de commerce ne nécessite pas l’accord du bailleur.

En effet, au plus la marge de manoeuvre est grande quant à l’activité pouvant être exploitée dans les lieux loués, au plus il est aisé de céder un fonds de commerce ou un pas de porte.

En cas de cession du fonds de commerce, nous recommandons toutefois de signer un un nouveau bail commercial.

• Le bailleur a intérêt à restreindre le plus possible la destination du bail

Quant au bailleur, ce dernier a, au contraire, intérêt à restreindre le plus possible la destination du bail afin d’éviter les surprises quant à l’activité qui sera ultérieurement exploité dans ses lieux par le locataire ou l’acquéreur du fonds de commerce.

Cela lui permettra également d’instaurer un rapport de force à son avantage.

• Baux commerciaux des brasseurs

Cette logique est poussée à l’extrême dans les baux commerciaux proposés par les brasseurs incluant des clauses d’approvisionnement exclusifs de boissons. Ces clauses permettent aux bailleurs de contrôler non seulement indirectement l’activité qui sera exercée dans les lieux, mais également d’empêcher des cessions de bail qui pourraient s’avérer contraire à leurs intérêts.

En effet, le bénéfice économique provenant des obligations d’achat est nettement plus important que le produit de la location. Pour une brasserie et un négociant en bières, un bail ne constitue qu’un moyen d’imposer des obligations d’achat afin de vendre, de cette manière, un volume aussi important que possible de boissons, voire d’autres produits ou services. L’activité commerciale du locataire est donc déterminante puisqu’elle doit être compatible avec les quotas d’achat de boissons imposés.